Fraude à execução e Lei n. 7.433/85

Parecia que a questão da fraude à execução estava trilhando caminhos mais tranquilos. Supunha-se, nessa linha, assentado o entendimento segundo o qual, em relação a alienante de imóvel, descobre-se a existência de ações que possam levá-lo à insolvência mercê da obtenção das certidões de distribuidores forenses. Para as aquisições de não réus ou executados, o registro da penhora é fundamental e sem ele não se tem como descobrir a existência de gravame incidindo sobre imóvel.

Decisão do TJ de São Paulo, porém, afastou-se dessa linha e proclamou a existência de fraude porque adquirente de imóvel dispensou a apresentação das certidões de que cuida a Lei n. 7.433/85 (Embargos infringentes n. 0002300-63.2008.8.26.0095/50000, relator designado Des. GIL COELHO, julgamento, por maioria de votos, em 11 de setembro de 2014). Instada por meio de embargos declaratórios, a turma julgadora aduziu que as certidões reclamadas “devem ser do alienante e dos anteriores proprietários dentro do prazo prescricional” (Embargos de declaração n. 0002300-63.2008.8.26.0095/50001, julgado em 29 de janeiro de 2015). Aumentou com isso o que deve ser considerado para a segurança de qualquer transação imobiliária.

Soa, porém, incorreto o uso da dispensa das citadas certidões para resolver a questão da fraude. Primeiro a disposição da Lei n. 7.433/85 é restritiva. Ela afasta a necessidade de apresentação de outros documentos além daqueles que menciona. De outro lado, ela sequer cogita das chamadas certidões pessoais, quais sejam aquelas emitidas pelos cartórios distribuidores judiciais. De qualquer modo, nada se diz na lei sobre as certidões dos anteriores proprietários do imóvel, não impondo, nem ao mais cauteloso adquirente, a apresentação de certidões de proprietários do imóvel dentro do prazo prescricional.

Com essas e outras, torna-se tarefa das mais difíceis orientar adquirente de imóvel, imunizando-o quanto aos riscos, pois, ao invés de se presumir a boa-fé, fazendo necessário provar  a má-fé quem a alega, trabalha-se de modo inverso, presumindo que em todos os negócios existe marotice, de modo a impor que se cumpra até aquilo que lei alguma exige. 

Renovação da justiça gratuita

Decisão do STJ, apontando para a posição firme do Tribunal no mesmo sentido, reclama a necessidade de renovar, em cada instância, o pedido de justiça gratuita quando, no passado, no mesmo processo, já fora o mesmo deferido. Tanto se impõe em nome da circunstância de o preparo dever ser feito quando da interposição do recurso, de modo que sempre que, em tese, tiver lugar essa exigência, o pedido deve ser novamente formulado, a fim de nada persistir pagando (verbis: "o preparo deve ser feito no momento da interposição do recurso, sob pena de deserção, sendo certo, outrossim, que na hipótese de o recorrente ser beneficiário da justiça gratuita deve haver a renovação do pedido quando do manejo do recurso, uma vez que o deferimento anterior da benesse não alcança automaticamente as interposições posteriores" (AgRg no Agravo em Recurso Especial 587.248 - rel.. Min. OG FERNANDES, julgamento em 20.11.2014). A concessão anterior não firma uma presunção de necessidade da justiça gratuita? Parece inegável que sim, de modo que melhor seria esperar a impugnação posterior, provando a parte contrária que a necessidade desapareceu e, portanto, o favor teria que ser revogado. A prova e o pedido exigidos, sem dúvida, criam incidente que, certamente, na maioria dos casos, será inútil.