A criação entre nós da Sociedade de Propósito Especifico,
por meio da qual duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas unem suas
habilidades, recursos financeiros, tecnológicos e industriais, para executar
objetivos específicos e determinados, surgiu da preocupação com o mercado
imobiliário diante de vendas de imóvel em construção.
Assim, foi imposto às construtoras e incorporadoras, ao se
proporem a edificar um empreendimento, separarem o patrimônio daquele específico
empreendimento de eventuais outros relativos a empreendimentos diversos. Essa
sistemática representou um avanço e uma proteção inegável a quem se dispusesse
a adquirir um imóvel em construção.
Se tanto protegeu o
consumidor de um lado, trouxe, de outro, dúvida ou até confusão quanto à
responsabilidade por eventuais problemas surgidos na construção, projeto ou na
própria documentação do imóvel. Tal decorre da circunstância de haver se criado
uma complexa cadeia de fornecimento, no qual se incluem várias empresas, entre
as quais e com vínculo efetivo também a Sociedade de Propósito Específico, que
acaba aparecendo como quem promete vender e efetivamente vende os imóveis em
construção. Recente decisão de primeiro grau na Comarca de São Paulo, afastou a
legitimidade de uma incorporadora imobiliária, uma vez que a documentação
firmada entre os adquirentes da unidade a ela não fazia referência, mas tão só
à Sociedade de Propósito Específico constituída para empreender a construção do
edifício onde agora surgiram os problemas.
Todavia, decisão da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo (AI n. 2024902-22.2019.8.26.0000, rel. Des. PAULO ALCIDES, julgamento
27.03.2019) enfrentou o tema e deu uma interpretação correta ao problema,
dizendo que a Sociedade de Propósito Específico não tem o condão de eximir a
empresa sua controladora de cumprir suas obrigações em relação aos compradores
de imóveis, mesmo diante de previsão contratual expressa. Houve, assim, uma
ampliação dos garantes, na linha do Código de Defesa do Consumidor, e não uma
restrição à responsabilidade, como aconteceria se responsável fosse somente a
Sociedade de Propósito Específico. Portanto, também a incorporadora responde
solidariamente junto com os demais partícipes do negócio por defeitos
construtivos ou de projeto.
