Parecia que a questão da fraude à execução estava trilhando caminhos mais
tranquilos. Supunha-se, nessa linha, assentado o entendimento segundo o qual,
em relação a alienante de imóvel, descobre-se a existência de ações que possam
levá-lo à insolvência mercê da obtenção das certidões de distribuidores
forenses. Para as aquisições de não réus ou executados, o registro da penhora é
fundamental e sem ele não se tem como descobrir a existência de gravame
incidindo sobre imóvel.
Decisão do TJ de São Paulo, porém, afastou-se dessa linha e proclamou a
existência de fraude porque adquirente de imóvel dispensou a apresentação das
certidões de que cuida a Lei n. 7.433/85 (Embargos infringentes n.
0002300-63.2008.8.26.0095/50000, relator designado Des. GIL COELHO, julgamento,
por maioria de votos, em 11 de setembro de 2014). Instada por meio de embargos
declaratórios, a turma julgadora aduziu que as certidões reclamadas “devem ser do alienante e dos anteriores
proprietários dentro do prazo prescricional” (Embargos de declaração n.
0002300-63.2008.8.26.0095/50001, julgado em 29 de janeiro de 2015). Aumentou
com isso o que deve ser considerado para a segurança de qualquer transação
imobiliária.
Soa, porém, incorreto o uso da dispensa das citadas certidões para
resolver a questão da fraude. Primeiro a disposição da Lei n. 7.433/85 é
restritiva. Ela afasta a necessidade de apresentação de outros documentos além
daqueles que menciona. De outro lado, ela sequer cogita das chamadas certidões
pessoais, quais sejam aquelas emitidas pelos cartórios distribuidores judiciais.
De qualquer modo, nada se diz na lei sobre as certidões dos anteriores
proprietários do imóvel, não impondo, nem ao mais cauteloso adquirente, a
apresentação de certidões de proprietários do imóvel dentro do prazo
prescricional.
Com essas e outras, torna-se tarefa das mais difíceis orientar adquirente
de imóvel, imunizando-o quanto aos riscos, pois, ao invés de se presumir a
boa-fé, fazendo necessário provar a
má-fé quem a alega, trabalha-se de modo inverso, presumindo que em todos os
negócios existe marotice, de modo a impor que se cumpra até aquilo que lei
alguma exige.
